ラグゼナ東陽町プロに相談

2012年12月26日に始まった第2次安倍政権において実施されたアベノミクスでは、金融緩和が行われ、これ以降、金融機関が積極的に融資を行うようになりました。

なお、この流れから2016年1月にはマイナス金利政策が実施され、金融機関が企業への貸し出しや投資に資金を回すよう促した経緯があります。

これらの金融緩和を背景に、比較的に融資を受けやすくなった企業や個人から、融資のレバレッジが活用できる不動産への注目が増え、不動産価格の上昇の一因となっています。

少子高齢化社会である日本は全国的に人口減少傾向にあります。住宅の供給数に対して人口減少が続くと、そのエリアの賃貸需要の減少に繋がるため、不動産投資を検討する際に人口推移のデータは重要な指標となります。

全国の人口推移から一転して、東京都の人口は上図のグラフのように増加傾向にあることが分かります。このような人口増加は、他府県からの転入者が東京から転出する人を上回る「転入超過」であることが要因です。

なお、転入超過は大阪府や名古屋市（愛知県）などの大都市圏でも見られ、これらのエリアでは東京都のように不動産価格が上昇傾向にあります。このような人口推移の動向は賃貸需要を増加させて不動産価格に影響を与えるため、不動産投資のエリアを策定する際は確認しておきたいデータの一つです。

東京都内の人口は増加傾向にあることから、人口減少傾向にあるエリアと比較して東京都の地価下落リスクは低いと言えます。

例えば、地方では転出超過による人口減少や、東京本社の企業の支社・支店が移転となるなど、様々な要因による地価下落リスクが考えられます。

一方、人口増加傾向にある東京都内ではこれらに起因する地価下落リスクは相対的に低く、長期的な不動産投資を検討する際に適したエリアと言えます。ただし、今後の新型コロナウイルスの動向や地方や郊外への移動の動きについては注視していく必要があります。

不動産の家賃が下落してしまう大きな原因として、「周辺エリアの賃貸需要の減少」「不動産の経年劣化」の2つが挙げられます。

現物資産である不動産において経年劣化は避けられない事象といえますが、適切な修繕やリノベーションを行うことで、家賃下落のスピードを低下させることに成功したケースも少なくありません。

しかし、家賃下落の大きな原因が周辺エリアにおける賃貸需要の減少だった場合、投資家個人の努力で改善できることは多くありません。家賃下落を避けるためにも、後から修正できない投資エリアの選定は重要なポイントとなります。

東京都は全体的に賃貸需要が獲得しやすく、人口減少の傾向にあるエリアと比較して家賃下落の起こりにくいエリアとなっています。このような特徴は、長期的に不動産を運用する際に大きなメリットと言えるでしょう。

特に地方エリアでは地価下落の懸念や人口減少のリスクから、流動性が低いというデメリットの影響を大きく受けることがあります。地方エリアの物件は購入者の絶対数が少ないことや取引事例の少なさから、売却が長期化してしまうケースも少なくありません。

一方、東京都の不動産は物件の資産価値のうち地価が占める割合が多く、金融機関の評価を得やすい特徴を持っています。購入者希望者の絶対数や過去の取引事例が多いことから流動性が高く、地方の物件と比較して売却による現金化がしやすいメリットがあります。

例えば、2020年1月時点、東京23区で最も基準地価の高い中央区の基準地価平均は、552万5032円/mとなっています。

一方、葛飾区は最も基準地価が低く、37万8310円/m2です。同じ東京23区であっても、地価を比較すると大きな差があることが分かります。

大企業がオフィスを構える渋谷区・港区・中央区などの人口割合は低い一方で、中心部へのアクセスが良く家賃との折り合いが付きやすい世田谷区・杉並区・江戸川区の人口割合が高くなっています。

このように、同じ東京都内でも各区市町村によって状況は大きく異なり、それぞれのエリアごとに地価・人口に差が見られます。さらに細かく見ると、最寄駅までのルートや、生活圏内の施設などの周辺環境によって、同じ区内であっても微妙な賃貸需要の差異が生まれることは少なくありません。

不動産投資を検討する際は、「東京都は人口上昇しているエリアだから大丈夫」と安易にとらえず、ミクロの視点で対象物件のエリアごとに精査し、慎重に検討することが重要です。

東京都の不動産は人口増加や豊富な賃貸需要を背景に、家賃収入に対する価格が上昇し、地方の物件と比較して利回りが低くなっています。

地方の新築区分マンションであれば、表面利回り5％～6％以上で売り出されているケースも見られる一方、東京23区内で新築区分マンション投資を検討する場合、表面利回り3～4％に設定されている物件が多く見られます。表面利回りだけを単純に比較すると、大きな差があると言えるでしょう。

地方の区分マンションは空室リスクが大きくなる反面、収益性が高くなるメリットのある投資物件と言えます。東京都の不動産投資はリスクを抑えた投資が可能ですが、大きな収益を上げることが難しいデメリットがあります。

東京の不動産は入退去の回転が早いこともデメリットです。特に、都心部のワンルームマンションなどは一人暮らしの単身者や、学生、単身赴任者などがメインターゲットとなりやすく、ライフスタイルの変化が起こりやすい属性である傾向があります。

入退去のスパンが短いと修繕費やクリーニング費などの経費がかかり、不動産投資の収益性を圧迫してしまうことにつながります。表面利回りが低い東京都の不動産投資では、このような細かな経費も注意したいポイントと言えます。

また、2020年2月に問題が顕在化した新型コロナウイルスの影響によりテレワークが推奨され、家賃の高い都心部から郊外に転居する事例も出てきています。東京都の人口が転出超過になっていないことから一部の動きであることが分かりますが、このような生活様式の変化の影響を受けやすいことにも注意が必要です。

東京で不動産投資を検討する際は全体的な傾向だけに注視するのではなく、物件ごとに精査し、自身の投資目的に合った投資方法を選択することが重要です。

今回ご紹介する不動産投資セミナーは、初心者向けに不動産投資の知識を体系的に学べ、特に東京近郊の不動産投資について詳しく学べるものとなっています。セミナーでは実際の物件をもとにしたシミュレーションの相談や個別の質問もできるため、興味のある方は受講を検討してみましょう。

住　所　東京都江東区海辺7-7
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント3ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント4ヶ月

■物件名フリガナ
ラグゼナトウヨウチョウ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン江東海辺店まで約210m
オーケー尾高橋店まで約260m
川南海辺公園まで約280m
業務スーパー石島店まで約600m
深川立川病院まで約750m
アリオ北砂店まで約1000m
城東警察署まで約900m
イキイキ生鮮市場東陽町店まで約900m
横十間川親水公園まで約89m
江東区立第二南砂中学校まで役350m

キャンペーン情報

礼金0＋仲介手数料無料＋フリーレントキャンペーン中です。
【①．キャンペーンＡ～Ｅの適用は要確認下さい】
【②．各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③．契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。

■駐車場　　　9台/月額29,700円
■バイク置場　10台/月額3,300円
■駐輪場　　　131台/月額200円
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■設　計　　　生和コーポレーション株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　生和コーポレーション株式会社
■管理形式　　巡回管理
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■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1LDK～2LDK（39.21㎡～57.41㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。